Kan je huurcontract opgezegd worden als je via AirBnB onderverhuurt?

papier-licentie-huis-buma-stemra.jpgDe rechtbank in Amsterdam heeft een huurder die zijn appartement via Airbnb aan toeristen onderverhuurde veroordeeld tot ontruiming. Dat las ik bij AMS Advocaten. De rechtbank vond de overlast die dit veroorzaakte, samen met de overtreding van de huurovereenkomst, zo ernstig dat de verhuurder de huurovereenkomst mocht opzeggen. Ook moet de huurder een boete betalen van dik € 7.500.

Uit het vonnis blijkt dat de onderverhuur overlast veroorzaakte bij de buren, onder meer omdat de voor de onderhuurder aangebrachte WC op een te kleine leiding was aangesloten, waardoor ahem “de fecaliën met kracht uit de doucheput worden gedrukt” bij de buren. Goedemorgen.

De rechtbank beschouwt die overlast samen met de “aanzienlijke” omvang van de onderverhuur als voldoende reden om de huur te mogen opzeggen. Dit zijn ernstige overtredingen van de huurovereenkomst, en hoewel je in Nederland niet zomaar op straat komt te staan, was dit toch ernstig genoeg. Bovendien moet de huurder een boete betalen: dik 7.500 euro, zoals in het huurcontract opgenomen.

De verhuurder – Rappange – blijkt actief in de AirBNB-aanpak, zo las ik in Trouw:

Tientallen Amsterdammers die hun huurwoning op Airbnb plaatsten, kunnen een forse rekening tegemoet zien. Vastgoedbeheerder Rappange vermoedt van 35 huurders dat ze hun huis illegaal op de site hebben gezet. Het bedrijf eist tienduizenden euro’s op aan inkomsten van de illegale onderhuur.

Dat opeisen van de onderhuurinkomsten is in dit geval niet gelukt. De rechter oordeelt dat de verhuurder zijn schade vergoed mag krijgen, maar de winst genoten door de onderverhuur is geen schade geleden door de verhuurder. Het criterium hierbij is altijd, hoe zou men er financieel voor hebben gestaan als het onrechtmatig handelen niet zou zijn gebeurd? Hier zou dat neerkomen op, dan was er niet onderverhuurd en had hij netjes zelf de huur betaald. De winst is dus geen schade.

Weer een gevalletje “innovatie versus oude systemen” of “sinds wanneer rechtvaardigt een app het overtreden van de wet”?

Arnoud

18 reacties

  1. Hoe heeft het verhuren via AirBNB iets te maken met het feit dat het toilet op een te kleine leiding was aangesloten? Kakken die toeristen meer dan de reguliere bewoners? Want dit was toch ook gebeurd als ze hun huis niet hadden verhuurd?

    1. Ik begrijp uit het stuk dat het toilet in kwestie is aangelegd door de huurder zelf met het oog op onderverhuur, dus met voorbedachte rade. Als door ondeugdelijke installatie schade ontstaat, is dat heel goed te verhalen.

  2. Weer een gevalletje “innovatie versus oude systemen” of “sinds wanneer rechtvaardigt een app het overtreden van de wet”?

    Vanwege de ernstige overlast zie ik het vooral als “niets nieuws onder de zon”, maar nu met een internet-sausje (want: AirBNB).

    Ik denk wel dat innovatie de vraag oproept: waarom hebben we de regels zoals ze nu zijn? Hebben we in het verleden onze problemen niet opgelost met de verkeerde regels, waardoor de regels in veranderde omstandigheden als een tang op een varken slaan?

    Het echte probleem in deze zaak is volgens mij de overlast en de schade. Het is een goede zaak dat de huurder hier een boete en een schadevergoeding voor moet betalen; deze mag hij/zij dan eventueel proberen te verhalen op onderhuurders, maar dat is zijn/haar eigen zaak. Vanwege de ernst van de situatie kan ik me voorstellen dat het vertrouwen bij omwonenden helemaal weg is; opzegging van het huurcontract lijkt me dan ook redelijk(*).

    Wat ik niet begrijp is wat de onderverhuur er mee te maken heeft. OK, dat was uiteindelijk de oorzaak van de overlast, maar dat maakt uiteindelijk niet uit: waar het om gaat is dat de huurder de overlast veroorzaakte, niet hoe. Ik zie dus niet waarom onderverhuur verboden zou moeten zijn. Of dat via AirBNB of op andere wijze gebeurt is daarbij niet van belang; AirBNB is alleen maar het “internet-sausje”.

    (*) zolang de huurder nog ergens anders een woning heeft / kan krijgen / toegewezen krijgt: er bestaat wel zoiets als een recht op een woning.

    1. Ik zie dus niet waarom onderverhuur verboden zou moeten zijn.

      Omdat bijvoorbeeld sociale woningsbouw bedoeld is voor het verschaffen van een fatsoenlijke woning voor burgers van de stad die een lager inkomen hebben. Niet voor het geld verdienen met het huisvesten van toeristen.

      1. Dat is wel heel kort door de bocht. Ik kan me een verbod op onderverhuur in bepaalde situaties wel voorstellen. Bijvoorbeeld, waar jij denk ik op doelt, het geval dat de volledige woning wordt onderverhuurd.

        Een ander geval zou zijn als de onderverhuur voor onbepaalde tijd zou worden aangegaan, met alle ellende van dien als de verhuurder of huurder de huur opzegt en de onderhuurder moeilijk gaat doen.

        Ook is het duidelijk in het geval van verhuur van een koopwoning waarop een hypotheek rust; een verhuurde woning is minder waard.

        Wat ik niet snap is het verbod op verhuur van een kamer voor een periode van enkele dagen tot pak hem beet maximaal een maand. Dat is waar je het bij AirBNB over hebt. Zolang er niet zoals in deze casus overlast wordt veroorzaakt, zie ik het bezwaar niet. Overlast kan ook zijn herrie, dronken lui op de gallerij voor je raam etc… dat hoeft natuurlijk niet alleen overlast voor de verhuurder te zijn.

        Een groter bezwaar van AirBNB vind ik de mogelijk oneerlijke concurrentie met hotels etc… Ik vraag mij namelijk af hoeveel AirBNB verhuurders toeristen belasting heffen en aan alle veiligheidseisen voldoen. Als zij onterecht daar op kosten kunnen besparen, dan is er wel iets mis. (Beetje het Uber verhaal)

        1. Wat ik niet snap is het verbod op verhuur van een kamer voor een periode van enkele dagen tot pak hem beet maximaal een maand. Dat is waar je het bij AirBNB over hebt. Zolang er niet zoals in deze casus overlast wordt veroorzaakt, zie ik het bezwaar niet. Overlast kan ook zijn herrie, dronken lui op de gallerij voor je raam etc… dat hoeft natuurlijk niet alleen overlast voor de verhuurder te zijn.

          Bij verhuur aan toeristen is er denk ik vrijwel altijd overlast. Ze gaan net wat vaker stappen, komen later thuis, maken meer herrie en troep, etc. Met een gewone buurman kan je in gesprek gaan maar met een wekelijks wisselende buurman is dat onmogelijk. Ik kan me daarom heel goed voorstellen dat het niet mag mede omdat je de gewone mensen met de bewijslast opzadelt.

          Daarbij, welk maatschappelijk probleem wordt er nu precies opgelost?

          1. er is helemaal niet automatisch sprake van meer overlast. er zijn namelijk veel toeristen die liever een appartement huren juist omdat ze dan rustiger zitten dan in een hotel. Daarnaast gaan veel mensen er juist op uit in plaats van in het appartement zitten. Dit in tegenstelling tot bewoners die keuken bijv intensief gebruiken. de zogenoemde ‘feestjes’waar men het over heeft, zijn volgens mij verwaarloosbaar, ook daarvoor geldt, men gaat niet naar amsterdam om binnenshuis een feestje te bouwen. Als je ergens woont daarentegen zul je toch meer feestjes hebben verjaardag van alle bewoners, oud&nieuw, lagen noem maar op… in mijn situatie was er meer overlast van vaste bewoners dan de toeristen. Het komt op mij ver dat de zeer negatieve toon waarop airbnb en teristen thans steeds in het nieuws komen, alleen maar wordt versterkt door gewoon na te praten ipv feitencheck. Daarnaast is niet alles amsterdam. Als toeristen gaan voor drugs en drank, kiezen ze meestal amsterdam, niet het strand of aalsmeer ofzo, dus ook daarin enige nuance zou ook wel handig zijn, want huurders worden op deze manier met zulke belachelijke hoge boete en schadebedragen vogelvrij. En het wordt bijna lucratief voor ene verhuurder om ‘illegale’onderverhuur maar n mooi poosje oogluikend toe te staan en dan na paar jaar plotseling oh… ik wist dat niet! een zaak aanspannen met hoge boetes en winstafdracht en schadevergoeding. makkelijk verdienen…

      2. Omdat bijvoorbeeld sociale woningsbouw bedoeld is voor het verschaffen van een fatsoenlijke woning voor burgers van de stad die een lager inkomen hebben. Niet voor het geld verdienen met het huisvesten van toeristen.

        Juist mensen met een laag inkomen mogen wat mij betreft best wat bijverdienen met het huisvesten van toeristen. Maar meer to-the-point: voor sociale woningbouw zou gewoon als norm moeten gelden dat je nergens anders een huis hebt en ook nergens anders een huis kunt krijgen; dat tweede bijvoorbeeld(*) omdat je inkomen te laag is om op de vrije markt een huis te krijgen.

        Als iemand aan die normen voldoet, en dan zijn eenvoudige sociale woninkje nog ruim genoeg vindt om een deel te onderverhuren, dan moet dat gewoon kunnen. Het zou net een klein beetje extra inkomen kunnen geven om iemand uit de armoede te trekken. Zelfs als iemand de hele woning verhuurt, en zelf dus ergens onder een brug gaat slapen, dan moet dat kunnen: dat is gewoon de eigen (vreemde) keuze van die persoon. Je hebt recht op een woning, niet de plicht om er in te overnachten.

        (*) Ander voorbeeld: je staat bekend als pedofiel en niemand wil je in de buurt hebben wonen.

    1. Het criterium hierbij is altijd, hoe zou men er financieel voor hebben gestaan als het onrechtmatig handelen niet zou zijn gebeurd?

      In het hier beschreven geval is de situatie zonder en met onrechtmatig handelen als gelijk beoordeeld: één huurder die de overeengekomen huurprijs betaalt.

      In de zaak die jij aanhaalt is de situatie niet gelijk. De huurder had een koopwoning. De rechter overwoog dat hij de huurwoning naast die koopwoning niet zou hebben kunnen aanhouden zonder de inkomsten uit onderhuur. In dat geval was de huurwoning vrijgekomen en had de verhuurder haar kunnen verhuren aan een ander. De nieuwe huurprijs zou daarbij fors hoger zijn: de huurprijs kon inmiddels geliberaliseerd worden en het stadsdeel was gewilder geworden.

      In de situatie zonder onrechtmatig handelen had de verhuurder meer huurpenningen ontvangen. Die zijn hem onthouden door de onderverhurende huurder. Daarom moet deze de verhuurder schadeloos stellen ‘met de winsten die bij hem en dus in de verkeerde zak waren terechtgekomen’.

      Dat klinkt wat misleidend: het gaat strikt genomen niet om het omleiden van winst, maar echt om vergoeding van daadwerkelijk geleden schade.

  3. Vastgoedbeheerder Rappange vermoedt van 35 huurders dat ze hun huis illegaal op de site hebben gezet.

    Sinds wanneer is een advertentie plaatsen op een site illegaal? Het is toch illegaal om onder te huren? Of mag adverteren nu ook al niet?

    Alhoewel er nog niet feitelijk was onderverhuurd (de woning werd immers slechts aangeboden op marktplaats), stelt het hof de poging de woning onder te verhuren gelijk aan het onderverhuren en oordeelt vervolgens dat deze poging ook leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst.
    http://www.vandiepen.com/actueel/publicaties/single-view/onderverhuur-woning-aan-toeristen-mag-dat-wel.html

    “Waar nog niet genoeg bewijs is, houden we Airbnb in de gaten voor advertenties van de woning”, zegt advocaat Floris Havelaar. De advocaten proberen zo na te gaan hoeveel met de onderverhuur is verdiend.

    Blijkbaar is een advertentie zelf dus geen genoeg bewijs. Hoe deze advocaten een raming maken voor oververhuurverdiensten? Joost mag het weten. Redelijkheidsprincipe of max aanslag voor potentiele winsten?

        1. Als in het contract staat dat ontbinding bij onderhuur mag, zal de verhuurder onderhuur aannemelijk moeten maken. Die advertentie alleen zal niet genoeg zijn, maar als de verhuurder de naam van een onderhuurder heeft en een periode dat hij/zij daar gezeten heeft, dan staat de verhuurder sterk.

  4. Het criterium hierbij is altijd, hoe zou men er financieel voor hebben gestaan als het onrechtmatig handelen niet zou zijn gebeurd? Hier zou dat neerkomen op, dan was er niet onderverhuurd en had hij netjes zelf de huur betaald. De winst is dus geen schade.

    Dat lijkt me wat kort door de bocht. Schadevergoeding op grond van behaalde winst wordt niet vaak gebruikt, maar er is wel degelijk een wettelijke basis voor in art. 6:104 BW: de rechter mag de schade begroten op basis van de door het onrechtmatig handelen genoten winst. Dit geldt ook als die winst groter is dan dan de daadwerkelijk door de gelaedeerde geleden schade, al past in dat geval wel enige terughoudendheid (vgl. ECLI:NL:HR:2010:BL9662). Vordert een gelaedeerde zowel schadevergoeding op grond van geleden schade als winstafdracht, zal de rechter de hoogste van die twee dienen toe te wijzen. (Vgl. HR 8/12/2005, ECLI:NL:HR:2006:AY8286). Uit dat arrest blijkt inderdaad dat dat een factor 3 hoger kan zijn dan de ‘echte’ schade.

    Rien

Geef een reactie

Handige HTML: <a href=""> voor hyperlinks, <blockquote> om te citeren, <UL>/<OL> voor lijsten, en <em> en <strong> voor italics en vet.