Airbnb mag geen servicekosten rekenen aan huurders én verhuurders

| AE 11817 | Ondernemingsvrijheid | 7 reacties

En “verbod op twee heren dienen” klinkt dan zó plechtstatig dat iedereen het overneemt. Maar inderdaad, Airbnb mag geen servicekosten of andere bemiddelingskosten in rekening brengen aan Nederlandse huurders. Dat meldde Tweakers maandag. Door het vonnis kunnen klanten betaalde servicekosten terugvorderen. Het ‘verbod op het dienen van twee heren’ is bedoeld om belangenverstrengeling te voorkomen. Airbnb heeft aangekondigd dat ze in hoger beroep gaan, wat juridisch onmogelijk is, en stelt dat dit verbod voor haar in strijd is met Europees recht.

De rechtszaak werd aangespannen door een Nederlandse huurder die ruim vijfhonderd euro aan servicekosten had betaald aan Airbnb. In de Nederlandse wet staat dat een bemiddelaar tussen twee partijen niet zomaar van beiden een vergoeding mag vragen (art. 7:417 BW), wat dus het “verbod op dienen van twee heren” heet. Doel hiervan is belangenverstrengeling te voorkomen: namens de verhuurder wil je bijvoorbeeld zo veel mogelijk huur vragen, en namens de huurder de goedkoopste deal. En dan ook nog eens van beiden een courtage vangen, dat werkt niet.

Airbnb vraagt van beide partijen een vergoeding, ze noemt dat servicekosten maar voor dit wetsartikel maakt het natuurlijk niet uit hoe je die kosten noemt. Je zou dus zeggen dat dit een uitgemaakte zaak is, maar als je zo groot bent als Airbnb dan krijg je je eigen rechtsgevoel en dan ligt het dus héél anders, vandaar de rechtszaak.

In 2019 bepaalde het Hof van Justitie dat Airbnb een “dienst van de informatiemaatschappij” is, die onder de Europese regels uit Richtlijn 2000/31/EG valt (de e-commercerichtlijn). En daarin staat (artikel 3) dat lidstaten niet zomaar eigen wetgeving mogen maken om dergelijke dienstverleners aan banden te leggen. Er moet dan een duidelijke noodzaak zijn, zoals de volksgezondheid of de bescherming van de consument én evenredig zijn voor die noodzaak. Oh, en het land had bij de EU moeten melden dat ze zo’n eigen wet hadden ingevoerd. Nederland heeft dat met artikel 7:417 BW nooit gedaan (niet zo gek, dat artikel is ouder dan internet en het geldt voor iedere bemiddelaar) dus daar had Airbnb wellicht een punt.

Echter, de kantonrechter ziet in de algemene voorwaarden van Airbnb een rechtskeuze staan:

“These Terms are governed by and construed in accordance with Irish law. If you are acting as a consumer and if mandatory statutory consumer protection regulations in your country of residence contain provisions that are more beneficial for you, such provisions shall apply irrespective of the choice of Irish law. (…)”

Airbnb dacht dat ze daarmee slim ingedekt was: Iers recht, dus wat doen we überhaupt bij de Amsterdamse rechter. Maar de rechtbank is nog slimmer, en leest zin twee: als er in je eigen land gunstiger regels zijn ter bescherming van de consument, dan spreken we af dat die óók gewoon gelden. En nou is artikel 7:417 BW gunstiger dan het Ierse recht, dus was het kennelijk de wens van Airbnb om die regel te laten gelden. Daarmee is ‘ie gewoon van toepassing. En dát mag van de ecommerce richtlijn, als ondernemer zelf gunstiger regels gunnen dan de wet eist.

Het leuke is, omdat het gaat om een bedrag van maar 470 euro aan servicekosten is hoger beroep niet mogelijk. Airbnb kan dus niets doen tegen deze uitspraak. Sommige media melden dat ze nog wel naar het Hof van Justitie zou kunnen stappen, maar ik zie die route even niet. Je stapt namelijk nooit naar het Hof, je vraagt de rechtbank om vragen te stellen aan het Hof. Het enige Europese Hof waar je als persoon of bedrijf zelf heen kunt, is het Europese Hof voor de Rechten van de Mens maar die gaan hier echt niet over.

Een initiatief met de naam Dienen van Twee Heren heeft een voorbeeldbrief online gezet waarmee je je servicekosten kunt terugvorderen. Werkt Airbnb niet mee, dan gaan zij op no cure no pay een massaclaim indienen waarbij men 30% van de opbrengst als servicekosten rekent.

Arnoud

Onderverhuur via AirBNB geen reden voor opzegging huurcontract

| AE 8229 | Informatiemaatschappij | 17 reacties

Stichting Woonstad Rotterdam mag een huurder niet zijn huis uitzetten omdat deze een kamer onderverhuurde via AirBNB. Dat maak ik op uit een recent vonnis van de rechtbank Rotterdam.

De huurder gaat eerst schieten op de algemene huurvoorwaarden: die zouden namelijk niet correct ter hand zijn gesteld. Iets dat meer mensen standaard moeten gaan roepen, want bij grote organisaties gaat dat namelijk regelmatig fout. Hier ook, hoewel slechts voor de helft: de huurder had getekend voor ontvangst van de 1994 voorwaarden, maar niet voor de 2004 voorwaarden. Daarom wordt de zaak beoordeeld onder die laatste.

De voorwaarden lijken vrij duidelijk:

7.1 Huurder zal het gehuurde als goed huurder overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken. (…) 7.2 Huurder zal het gehuurde zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. (…) 7.4 Huurder zal niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder de woning in zijn geheel of gedeeltelijk onderverhuren of in gebruik geven.

Door onder te verhuren via AirBnB, ook al was dat maar tijdelijk en ook al bleef ze zelf ook in het huis wonen, is de huurder in overtreding van deze voorwaarden. Daar is weinig op af te dingen.

Alleen, de stichting had als consequentie van de overtreding een ontbinding van het huurcontract gevorderd. Oftewel: je huis uit, je hebt onderverhuurd. Dát gaat de rechtbank wat ver: het doel van deze voorwaarden is te verhinderen dat sociale huurwoningen worden onttrokken aan de normale markt daarvoor. Er zijn immers regels voor sociale huur en hoe je een huis krijgt binnen die regels. Onderverhuren is valsspelen, en dat mag niet. Maar een paar nachten AirBnB, dat is heel wat anders, dus daar gáát dat verbod niet over. (Als er overlast is, dan misschien wel.)

Enigszins omineus sluit de rechtbank af met:

De kantonrechter wil niet onvermeld laten dat naarmate in de publieke berichtgeving duidelijker wordt dat sociale verhuurders deze wijze van onderverhuur via Airbnb of vergelijkbare sites niet aanvaarden en dat zij bij inbreuk ontbinding van de huurovereenkomst nastreven, of indien zij huurders daarover hebben geïnformeerd, de waardering van de aard of omvang van de inbreuk anders kan uitpakken.

Ik weet niet zeker wie hier nu streng toegesproken wordt. Staat hier nu, als stichtingen veel harder roepen “AirBnB mag écht niet” en ze gaan brieven sturen en wél correct de voorwaarden wijzigen, dan mag je wél uit je huis gezet worden voor dergelijke onderverhuur?

Arnoud

Kan je huurcontract opgezegd worden als je via AirBnB onderverhuurt?

| AE 7687 | Informatiemaatschappij | 17 reacties

papier-licentie-huis-buma-stemra.jpgDe rechtbank in Amsterdam heeft een huurder die zijn appartement via Airbnb aan toeristen onderverhuurde veroordeeld tot ontruiming. Dat las ik bij AMS Advocaten. De rechtbank vond de overlast die dit veroorzaakte, samen met de overtreding van de huurovereenkomst, zo ernstig dat de verhuurder de huurovereenkomst mocht opzeggen. Ook moet de huurder een boete betalen van dik € 7.500.

Uit het vonnis blijkt dat de onderverhuur overlast veroorzaakte bij de buren, onder meer omdat de voor de onderhuurder aangebrachte WC op een te kleine leiding was aangesloten, waardoor ahem “de fecaliën met kracht uit de doucheput worden gedrukt” bij de buren. Goedemorgen.

De rechtbank beschouwt die overlast samen met de “aanzienlijke” omvang van de onderverhuur als voldoende reden om de huur te mogen opzeggen. Dit zijn ernstige overtredingen van de huurovereenkomst, en hoewel je in Nederland niet zomaar op straat komt te staan, was dit toch ernstig genoeg. Bovendien moet de huurder een boete betalen: dik 7.500 euro, zoals in het huurcontract opgenomen.

De verhuurder – Rappange – blijkt actief in de AirBNB-aanpak, zo las ik in Trouw:

Tientallen Amsterdammers die hun huurwoning op Airbnb plaatsten, kunnen een forse rekening tegemoet zien. Vastgoedbeheerder Rappange vermoedt van 35 huurders dat ze hun huis illegaal op de site hebben gezet. Het bedrijf eist tienduizenden euro’s op aan inkomsten van de illegale onderhuur.

Dat opeisen van de onderhuurinkomsten is in dit geval niet gelukt. De rechter oordeelt dat de verhuurder zijn schade vergoed mag krijgen, maar de winst genoten door de onderverhuur is geen schade geleden door de verhuurder. Het criterium hierbij is altijd, hoe zou men er financieel voor hebben gestaan als het onrechtmatig handelen niet zou zijn gebeurd? Hier zou dat neerkomen op, dan was er niet onderverhuurd en had hij netjes zelf de huur betaald. De winst is dus geen schade.

Weer een gevalletje “innovatie versus oude systemen” of “sinds wanneer rechtvaardigt een app het overtreden van de wet”?

Arnoud