Via WhatsApp kun je geen huis kopen

| AE 10584 | Informatiemaatschappij | 27 reacties

Via WhatsApp aangeven dat je je huis echt verkoopt, is niet rechtsgeldig. Als verkoper zit je dan dus niet aan de verkoop vast. Dat haal ik uit een recent vonnis uit Limburg. In die zaak was de papieren koopovereenkomst niet getekend, maar via de app wel gezegd “Haha ongeduldige. Hij is gelezen en prima volgens wat we hebben besproken opgetekend. Morgen heb jij hem in bezit met onze handtekening.” Twee dagen later haakte de verkoper echter af, waarop de koper via de rechter probeerde af te dwingen dat het huis naar hem ging.

Hoofdregel is dat contracten vormvrij zijn, je mag dus op iedere manier afspraken maken en vastleggen. Alleen als de wet wat anders bepaalt (een vormvoorschrift), dan komt dat anders te liggen. En bij huizen is dat zo, een koopovereenkomst voor een huis moet schriftelijk zijn aangegaan en ondertekend zijn (art. 7:2 BW). De feitelijke levering van het huis moet dan ook nog eens via de notaris geschieden, maar dat is een stapje verder in het proces.

In deze zaak kwam men eind februari tot overeenstemming, waarna op 3 maart een mail met een conceptcontract werd verstuurd. Na een paar aanpassingen stuurden de kopers het contract met hun handtekening eronder (ik neem aan als gescande pdf) naar de verkoper, die het dan nog even moest ondertekenen en klaar. Maar dat kwam er dus niet, wel die WhatsApp-conversatie.

Een WhatsApp-bericht is niet hetzelfde als een ondertekend stuk papier, zelfs niet als je kijkt naar elektronische handtekeningen. Het bericht zegt weliswaar dat men akkoord is en dat een handtekening zal volgen, maar dat is juridisch toch echt wat anders. En het klinkt dan wat zuur maar zolang die handtekening er niet daadwerkelijk is, is de koop dus nog niet gesloten.

Een schriftelijke koopovereenkomst is een onderhandse akte, waarvoor op grond van art. 156 lid 1 Rv het vormvoorschrift van ondertekening geldt. Bedoeld WhatsApp bericht van [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] maakt geen deel uit van het door de eisers ondertekende concept voor de koopovereenkomst en vormt ook geen (elektronische) ondertekening door de gedaagden. Het houdt hoogstens een toezegging van [gedaagde sub 1 in conventie, eiser in reconventie] in dat hij en zijn echtgenote het concept voor de koopovereenkomst zullen ondertekenen. De voorzieningenrechter is dan ook van oordeel dat, nu de koopovereenkomst niet door de gedaagden als verkopende partij is ondertekend, niet aan het in art. 7:2 BW opgenomen schriftelijkheidsvereiste is voldaan.

Je kunt ook niet de verkoper dwingen die handtekening te zetten met als argument dat hij de indruk heeft gewekt dat te gaan doen. Het hele punt van dat vormvoorschrift is namelijk dat dit zo’n grote beslissing is, dat iemand er extra goed over moet nadenken en alleen met die formele handeling mag aangeven akkoord te zijn. Dat is in lijn met eerdere jurisprudentie waarin de Hoge Raad bepaalde dat voor artikel 7:2 beide partijen vrijwillig mogen tekenen of niet.

Het is dus zuur maar hoe veel beloftes je ook krijgt, het huis is pas verkocht als je beiden de ander zijn krabbel in beeld hebt.

Arnoud

Deel dit artikel

    • Intentieverklaringen hebben gewoonlijk geen waarde, precies omdat het alleen intenties zijn en geen rechtshandelingen. “Het lijkt me leuk als je hier komt werken” is geen arbeidscontract. Soms kun je een intentie construeren als een verplichting: “bij goed functioneren krijg je een vast contract” is bijvoorbeeld een verplichting om ook zo’n contract te geven, zij het dat je natuurlijk kunt gaan steggelen over wat ‘goed’ functioneren inhoudt.

      Specifiek bij de koop van een huis heeft de HR gezegd dat intentieverklaringen nimmer bindend zijn, juist omdat het zo’n groot iets is dat je koopt. De bedoeling van de handtekening is daar echt dat je vrij bent om er vanaf te zien totdat je die krabbel zet, consumentenbescherming. En dan is het dus onmogelijk om te zeggen, je gaf een intentie af dus je moet tekenen.

      • Interessant stukje op Wikipedia hierover: “De ‘particuliere’ koper én de ‘particuliere’ verkoper van een woonhuis kunnen zich jegens elkaar ook ná het bereiken van een mondeling overeenstemming nog terugtrekken. Dat is alleen anders in zeer bijzondere omstandigheden. Áls er dan sprake is van dergelijke bijzondere omstandigheden kan degene die zich (ten onrechte) terugtrekt in ieder geval niet veroordeeld worden om alsnog mee te werken aan het opstellen van de schriftelijke koopovereenkomst; hij kan hoogstens worden veroordeeld om aan de ander schadevergoeding te betalen”. Dit zou volgen uit een uitspraak van de Hoge Raad, al linkt Wikipedia naar een uitspraak van het gerechtshof Arnhem.

        Overigens geldt de vormvereiste als ik het me goed herinner alleen voor particuliere kopers van woonhuizen (al heeft hetzelfde Wikipedia-artikel daar ook iets over te zeggen).

        • Ik ben een groot fan en gebruiker van Wikipedia, en dan met name van de engelstalige versie vanwege zijn grote aantal contribuanten. Juridische lemma’s op de NL-Wikipedia zijn over het algemeen echter nog niet van een niveau dat je er wat aan hebt in mijn ervaring. Ze linken volgens mij trouwens wel naar het correcte arrest van de Hoge Raad (noot 1).

          • Sorry, ik linkte inderdaad naar de verkeerde uitspraak. De Hoge Raad zegt het als volgt: “Onder zeer bijzondere omstandigheden [kan] worden geoordeeld dat een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. […] De weigerende partij [kan dan] niet ertoe worden veroordeeld alsnog haar medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming, maar slechts worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die haar wederpartij door deze weigering lijdt. Daarvoor is dan niet nodig dat tevens de vorenbedoelde schriftelijke vastlegging plaatsvindt.”

    • Volgens mij is het punt hier dat de beslissing zo zwaarwegend is, dat hij echt pas geldt als hij zwart op wit ondertekend is. Toezeggingen, intentieverklaringen enzovoorts zijn dan niets waard. Zo lees ik het althans. Bij kleinere zaken zou dit bericht namelijk al gauw gelijk staan aan een mondelinge toezegging of zelfs overeenkomst.

    • Dat geldt dus normaal wel, maar in speciale gevallen, zoals het kopen van een huis, niet, omdat het gewicht van de beslissing vraagt om een vormvoorschrift. In feite zegt de wet dat het juist in dit geval op papier MOET en met handtekening MOET en totdat dat zo is, de overeenkomst niet telt en niemand eraan gehouden kan worden.

  1. Dit is een leuke situatie. Verkoper kon koper op een bepaald moment wel dwingen de afspraken na te komen en omgekeerd niet. Immers verkoper had van koper de handtekening en kon zijn eigen handtekening natuurlijk zonder problemen zetten. Hier door is een leuke situatie ontstaan. Ik weet nog dat toen ik mijn huis kocht ook deze handtekening is gezet op het kantoor van de notaris. Dit met een medewerker van de notaris er bij aanwezig. Op een later moment is in de aanwezigheid van de notaris ook de akte getekend.

    • Die handtekening bij de notaris is de handtekening voor levering van het huis, niet voor verkoop. Je kocht het huis toen je je krabbel zette onder wat de makelaar het “voorlopig koopcontract” noemde. Dat contract is niet voorlopig en niet vrijblijvend (behalve de wettelijke bedenktijd van 3 dagen voor de koper).

      En het was de handtekening daaronder waar dit dispuut over ging. Als het ging over de handtekening bij de notaris dan had de koper wel levering kunnen afdwingen bij de rechter.

        • Je moet het zo zien: de hele transactie van het aanschaffen van een huis bestaat uit twee delen. 1) De koop. 2) De eigendomsoverdracht. Juridisch gezien zijn dat namelijk twee verschillende dingen. 1) Bij de koop spreek je af: Ik geef jou mijn geld, en als tegenprestatie geef jij me jouw huis. Daar gelden regels voor. (Bijv. in dit geval het vereiste van schriftelijkheid.) Maar hoe geef je een huis? Of met andere woorden: hoe draag je de eigendom van een huis over? Hoe je de eigendom van dingen overdraagt staat in de wet. Voor een huis gelden andere regels dan bijvoorbeeld een boek. 2) De wet zegt: eigendomsoverdracht van een huis (onroerende zaak) gebeurt dmv een notariele akte. Dus: pas nadat je bij de notaris geweest bent is de eigendom van het huis bij jou terecht gekomen. Vandaar dus eerst het tekenen van de overeenkomst, en vervolgens het ritje naar de notaris voor de eigendomsoverdracht.

  2. Er wordt toch alleen een toezegging gedaan dat het ondertekende contract er morgen is. Nu, dat is dus blijkbaar niet zo. Lijkt me verder los staan van WhatsApp, althans, hoewel dat niet uit de uitspraak blijkt, zou lijkt me de uitspraak anders moeten zijn als via WhatsApp bijv. was gezegd “ik stem geheel in met het contract zoals dat er nu ligt en verklaar je de trotse bezitter van deze mooie woning”

  3. Een WhatsApp bericht zou moeten volstaan, anno 2018, maar ook al 10 jaar terug, behalve dat toen WhatsApp er nog niet was, als rechtsgeldige ondertekening. Handtekeningen zijn immers vormvrij, een naam onder een e-mail is ook een rechtsgeldige handtekening, er is overigens wel jurisprudentie dat als de naam niet apart vermeld wordt het bericht niet als ondertekend geldt.

    • De wetgever heeft met dit vormvoorschrift (schriftelijk, handtekening) extra zekerheid in willen bouwen. Het ging er juist om de private partijen te beschermen tegen zichzelf, zodat ze niet zonder het goed te beseffen aan een koop vastzitten die ze eigenlijk niet willen. Dan kan het toch niet de bedoeling zijn dat de rechter ineens gaat zitten fröbelen en gaat bepalen dat een whatsapp-berichtje ook wel volstaat? Kan me niet voorstellen dat de wetgever dat wilde en volgens mij zit daar voor de rest ook niemand op te wachten.

        • Bedenktermijn inderdaad EN het schriftelijkheids en ondertekeningsvereiste. Als whatsapp-gebruik de schriftelijke communicatie aan het vervangen zou zijn zou je misschien een punt hebben, maar volgens mij is het hier eerder zo dat het whatsapp-verkeer de mondelinge communicatie vervangt. Er is mijns inziens ook helemaal geen behoefte om in dit geval de schriftelijke koopovereenkomst te vervangen door een whatsapp-bericht. Dat is vragen om onduidelijkheid wat betreft de voorwaarden, tijdstip (wanneer gaat die bedenktermijn dan in?) etc. Dat heb je anders immers allemaal duidelijk in een dooor beiden ondertekend document staan, waar je gemakkelijk aan kunt refereren.

    • Een naam onder een e-mail is misschien een ondertekening voor die email maar niet een ondertekening van iets compleet anders. Een ondertekening kan toch niet los staan van het document wat je ondertekent? Ik betwijfel dat een rechter een koopcontract rechtsgeldig vindt wanneer je er een bierviltje bij levert waarop de krabbel staat? Of sterker nog, waarop staat ‘ja is goed hoor’ zonder krabbel.

      • Ik neem niet aan dat er enige twijfel over kan bestaan op welke overeenkomst de handtekening betrekking heeft. Dus de ondertekening staat tenminste functioneel geenszins los van het document. Het is wat anders dan met een pen de wilsuiting bekrachtigen door een betreffend document te ondertekenen, maar we leven in 2018 en dan is er veel variatie denkbaar, zeker langs elektronische weg.

        • Zeker, maar dan laat je wel de eis los dat handtekening en document met elkaar verbonden moeten zijn (art. 3:15a lid 2 sub d BW). Dat is niet erg maar je gaat dan naar een eenvoudige handtekening (lid 1), en ik vraag me daarvan serieus af of je wel moet willen dat dat betrouwbaar genoeg is voor wat voor de gemiddelde mens hun duurste en zwaarste aankoop van hun leven is. Zeker we nu vrijwel altijd geavanceerde handtekeningen zetten voor simpele dingen als een aankoopcontractje.

        • Volgens mij gaat het erom dat de handeling van het akkoord geven in lijn moet zijn met het gewicht van de situatie. Een handtekening zetten onder een officieel document is zonder twijfel een gewichtige beslissing en daarom nodig bij de verkoop van een huis. Een WhatsApp-bericht niet. WhatsApp is een moderne communicatie-methode, maar dat betekent niet dat dat zomaar overal goed voor is. Er bestaan wel digitale handtekening (en dan bedoel ik niet een gescande handtekening), die wellicht toereikend zouden zijn.

  4. Afscheidsrede van Van Velten uit 2009 is wel aardig in dit licht

    Klik zei de muis en weg was het huis: kanttekeningen bij de toenemende invloed van elektronisch rechtsverkeer op het Nederlandse onroerend goed stelsel en de gevolgen daarvan voor het consumentenrecht, alsmede voor de kadastrale registratie en de notariële ambtsuitoefening

Laat een reactie achter

Handige HTML: <a href=""> voor hyperlinks, <blockquote> om te citeren en <em> en <strong> voor italics en vet.

(verplicht)

Volg de reacties per RSS