Onderverhuur via AirBNB geen reden voor opzegging huurcontract

| AE 8229 | Informatiemaatschappij | 17 reacties

Stichting Woonstad Rotterdam mag een huurder niet zijn huis uitzetten omdat deze een kamer onderverhuurde via AirBNB. Dat maak ik op uit een recent vonnis van de rechtbank Rotterdam.

De huurder gaat eerst schieten op de algemene huurvoorwaarden: die zouden namelijk niet correct ter hand zijn gesteld. Iets dat meer mensen standaard moeten gaan roepen, want bij grote organisaties gaat dat namelijk regelmatig fout. Hier ook, hoewel slechts voor de helft: de huurder had getekend voor ontvangst van de 1994 voorwaarden, maar niet voor de 2004 voorwaarden. Daarom wordt de zaak beoordeeld onder die laatste.

De voorwaarden lijken vrij duidelijk:

7.1 Huurder zal het gehuurde als goed huurder overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken. (…) 7.2 Huurder zal het gehuurde zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. (…) 7.4 Huurder zal niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder de woning in zijn geheel of gedeeltelijk onderverhuren of in gebruik geven.

Door onder te verhuren via AirBnB, ook al was dat maar tijdelijk en ook al bleef ze zelf ook in het huis wonen, is de huurder in overtreding van deze voorwaarden. Daar is weinig op af te dingen.

Alleen, de stichting had als consequentie van de overtreding een ontbinding van het huurcontract gevorderd. Oftewel: je huis uit, je hebt onderverhuurd. Dát gaat de rechtbank wat ver: het doel van deze voorwaarden is te verhinderen dat sociale huurwoningen worden onttrokken aan de normale markt daarvoor. Er zijn immers regels voor sociale huur en hoe je een huis krijgt binnen die regels. Onderverhuren is valsspelen, en dat mag niet. Maar een paar nachten AirBnB, dat is heel wat anders, dus daar gáát dat verbod niet over. (Als er overlast is, dan misschien wel.)

Enigszins omineus sluit de rechtbank af met:

De kantonrechter wil niet onvermeld laten dat naarmate in de publieke berichtgeving duidelijker wordt dat sociale verhuurders deze wijze van onderverhuur via Airbnb of vergelijkbare sites niet aanvaarden en dat zij bij inbreuk ontbinding van de huurovereenkomst nastreven, of indien zij huurders daarover hebben geïnformeerd, de waardering van de aard of omvang van de inbreuk anders kan uitpakken.

Ik weet niet zeker wie hier nu streng toegesproken wordt. Staat hier nu, als stichtingen veel harder roepen “AirBnB mag écht niet” en ze gaan brieven sturen en wél correct de voorwaarden wijzigen, dan mag je wél uit je huis gezet worden voor dergelijke onderverhuur?

Arnoud

Deel dit artikel

  1. Kan de woonstichting nu als alternatief proberen de verdiensten van deze persoon te vorderen of met terugwerkende kracht de huur voor de periode dat de woning voor AirBNB werd geeplxoiteerd te verhogen tot een marktconforme huur omdat de stichting nu niet een niet marktconforme huur vraagt voor deze sociale woningbouw.

  2. Lijkt me dat zoiets dan ook in de voorwaarden moet staan? Bovenstaande klinkt als van als jij verdiend aan de woning, je daar afdracht voor moet doen, oftewel als jij van huis uit je salaris verdiend (programmeur, telefoonverkoper, whatever) je een stuk salaris mag inleveren. Lijkt me niet kunnen zo’n constructie. Onderverhuren verbieden kan wel, maar als dat dan toch gebeurd extra geld vragen lijkt me ook van den zotte. De huurder betaald toch gewoon de huur, welke de verhuurder vraagt? Dus verder niet zeuren over extra geld lijkt me?

    • Het is een beetje het auteursrechtenidee: als ik ooit iets doe wat waarde heeft, moet iedereen vervolgens mij of mijn erfgenamen tol betalen, tot in het (bijna) oneindige.

      In de meeste handelstransacties geldt echter dat je rechten zijn uitgeput zodra de initiële wederprestatie is geleverd. Als ik een keertje thuis werk, hoef ik de wbv niet ook een deel van mijn salaris te betalen, waarom zou AirB’nB-verhuur dan anders zijn? (Tenzij, zoals Arnoud al zegt, de overlast buitenproportioneel is. Niet geheel denkbeeldig: er zijn horrorverhalen bekend van AirB’n’B-gasten die een woning voor een feestje gebruiken en daarbij een complete ravage achterlaten.)

  3. Hier ook, hoewel slechts voor de helft: de huurder had getekend voor ontvangst van de 1994 voorwaarden, maar niet voor de 2004 voorwaarden. Daarom wordt de zaak beoordeeld onder die laatste.

    Je bedoelt, gok ik, “die eerste”?

    7.4 Huurder zal niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder de woning in zijn geheel of gedeeltelijk onderverhuren of in gebruik geven.

    Een strikte interpretatie hiervan betekent dat als jij (als enige huurder) niet thuis bent, je partner of kinderen er ook niet mogen zijn. Of dat, als jij op vakantie gaat, je niemand mag vragen om af een toe een paar uurtjes bij je ’s avond TV te komen kijken, om het huis bewoond te laten lijken en zo inbrekers af te schrikken.

    Alhoewel ik de insteek van de wbv begrijp (Airb’n’b kan, exclusief daarvoor gebruikt, een stuk meer opleveren dan een woning onderverhuren en onttrekt de woning dan net zo zeer van de woningmarkt), lijkt me dat ze eerst moeten kijken of de bewoner inderdaad het huis zelf niet bewoont.

  4. Er is een glijdende schaal die loopt van je huurwoning verhuren tijdens je eigen vakantie, via je huurwoning een jaar verhuren terwijl je zelf in het buitenland zit, tot je huurwoning doorlopend via AirBnB verhuren terwijl je zelf permanent op vakantie bent.

    Tegen het eerste zullen weinigen bezwaar hebben en zelfs de verhuurder zal er waarschijnlijk weinig tegen in kunnen brengen. Van het laatste voelt iedereen wel aan dat dat juist weer niet de bedoeling is. Maar waar ligt dan de precieze grens?

    Uiteraard zullen verhuurders het huurcontract zo streng mogelijk opstellen, om het die grens hun kant op te trekken. Maar uiteindelijk zal de rechter moeten blijven beoordelen wat hier redelijk is, tenzij je slecht controleerbare voorwaarden als “maximaal 14 dagen per jaar” in het huurcontract op wil nemen.

  5. Er wordt mee bereikt dat de woning (en dus het gemeenschapsgeld) weer ingezet kan worden voor waar het voor bedoeld is.
    Zoals bewoning? Dat maakt juist dít geval speciaal; er werd slechts een gedeelte van de woning, terwijl de hoofdbewoner ook nog steeds aanwezig was. Dat was ook voor de rechter een belangrijk argument, zie ook het vonnis:
    De huurwoning wordt daardoor onttrokken aan de sociale woningmarkt. Van die situatie is echter in het onderhavige geval geen sprake, nu [gedaagde] haar hoofdverblijf in de woning heeft behouden gedurende de verhuurperiodes. Daardoor is, anders dan Woonstad betoogt, geen sprake van onttrekking van een sociale huurwoning aan de woningmarkt.

    • De huurder woont in een gesubsidieerd huis omdat hij/zij blijkbaar niet meer kan betalen. De kans is heel erg groot dat er daarbij ook nog huursubsidie wordt uitgekeerd. Gezien de genoemde psychische problemen acht ik de kans ook heel erg groot dat huurder geen baan heeft en dus voor de inkomsten óók volledig afhankelijk is van het sociale stelsel.

      Als je dan vervolgens netto 6-7k (of misschien nog wel veel meer) per jaar bij verdiend aan het verhuren van die ruimte dan zie ik niet in waarom deze persoon nog verder gesubsidieerd moet worden.

      Misschien is uit huis zetten niet de juiste eis geweest maar het verhogen van de huur naar een commercieel tarief lijkt me zeker gerechtvaardigd. De kans is echter groot dat dat voor de stichting helemaal niet mogelijk is en dus moet de huurder er maar uit.

Laat een reactie achter

Handige HTML: <a href=""> voor hyperlinks, <blockquote> om te citeren en <em> en <strong> voor italics en vet.

(verplicht)

Volg de reacties per RSS