Makelaarstichting op zelfde reden opnieuw onderuit tegen Jaap

| AE 809 | Ondernemingsvrijheid | Er zijn nog geen reacties

Niet te geloven: stichting Baas in Eigen Huis verliest weer een proces tegen Jaap, om dezelfde reden als waarom ze in december onderuit gingen tegen huizenzoekmachine Jaap.nl. De stichting claimde namens alle makelaars van Nederland te spreken maar kon dat niet waarmaken. En nu, met vijf ordners vol steunbetuigingen, gaan ze om precies dezelfde reden weer onderuit.

De stichting wil via een collectieve actie (class action suit voor wie Amerikaanse advocatenseries kijkt) Jaap verbieden om makelaarsites te doorzoeken en huizenadvertenties op de Jaap-site over te nemen. Maar voor een collectieve actie moet je in je statuten hebben staan namens wie je optreedt, en die groep moet er ook nog eens allemaal achter staan.

Hier dacht men aan voldaan te hebben met die vijf orders met steunbetuigingen, maar, zo legt de rechter uit, de stichting snapt het onderscheid niet tussen “ik steun de stichting” en “ik wens niet gejaapt te worden”. Nog pijnlijker was dat Jaap op de zitting al 60 makelaars aan kon wijzen die weliswaar een steunbetuiging hadden ondertekend maar ook tegen Jaap hadden gezegd best in hun databank opgenomen te willen worden.

De statuten waren weliswaar gewijzigd, maar niet op de juiste manier:

Vooropgesteld wordt dat uit de gewijzigde statuten niet blijkt dat zij uitsluitend de belangen behartigt van die makelaars(kantoren) die schriftelijk hun steun hebben betuigd of zullen betuigen aan de stichting. Evenmin staat in de statuten vermeld dat zij opkomt voor de belangen van de makelaars(kantoren) die te kennen hebben gegeven bezwaar te hebben tegen het ongevraagd integraal kopiëren van hun objectgegevens op websites van derden. Hiermee staat vast dat de stichting in haar gewijzigde statuten geen onderscheid maakt tussen voor- en tegenstanders.

De stichting mag de rekening van Jaap’s advocaat voldoen (15.547,35 euro) en haar huiswerk nog eens overdoen. Terecht. Het komt op mij over als een ondoordachte en té overhaast afgeraffelde actie. Wat bijzonder jammer is. De kwestie raakt aan fundamentele aspecten van internet: wat mag een zoekmachine overnemen, hoe mogen die resultaten worden geexploiteerd en in hoeverre moet daarbij opt-in of opt-out worden gehanteerd? Door dit soort halfbakken werk krijgen we daar onvoldoende antwoord op.

Arnoud

Makelaarsland kan dankzij NMa blijven opereren

| AE 523 | Informatiemaatschappij | Er zijn nog geen reacties

De anti-Makelaarsland maatregel van de NVM gaat niet door, las ik donderdag in de NRC. Makelaarsland is alleen via internet betrokken bij de huizenverkoop, en kan daardoor goedkoop opereren. Maar:

De NVM zette internetmakelaars zoals Makelaarsland.nl in juni de voet dwars. Toen werd besloten dat elke NVM-makelaar een te verkopen woning zelf moet bezichtigen en ook persoonlijk aanwezig moet zijn bij het tekenen van de koopovereenkomst. Makelaarsland, dat hiervoor lokale NVM-makelaars inschakelt, noemt de regel een poging „een concurrent te elimineren”. De woningen van internetmakelaars staan in het hele land te koop, waardoor zij niet anders dan tegen hoge kosten persoonlijk de verkoop kunnen afhandelen.

Maar deze maatregel hindert niet alleen een concurrent, het hindert de concurrentie omdat makelaars nu niet meer op deze manier zaken kunnen doen. En hinderen van de concurrentie is verboden in de Mededingingswet. Vandaar dat de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) er bij gehaald werd. En die vond na een eerste onderzoek dat dit inderdaad niet mag. Want de concurrent heeft hier last van omdat ze niet kunnen kiezen welke diensten ze van een makelaar willen afnemen, aldus NMa-voorzitter Kalbfleisch:

Sommige kopers of verkopers willen alleen een makelaar inschakelen voor de waardebepaling van hun huis en/of voor de onderhandelingen. Het bundelen van verschillende makelaarsdiensten zorgt er juist voor dat je als klant deze keuze niet meer hebt

Makelaarsland is natuurlijk blij met het resultaat.

Arnoud

Huizenzoekmachine Jaap moet stoppen met overnemen

| AE 302 | Informatiemaatschappij, Ondernemingsvrijheid | 3 reacties

Huizenzoekmachine Jaap mag niet langer de teksten en foto’s van te koop staande huizen overnemen van makelaarsites, inclusief Funda, zo bepaalde de rechter afgelopen donderdag. Wel mag Jaap korte stukjes, adresgegevens en een thumbnail-versie van de foto blijven gebruiken. Het waren eigenlijk stiekem twee zaken, die de rechtbank nu tegelijk afdoet.

In de ene zaak (LJN BB1207) had de stichting Baas in eigen Huis een proces aangespannen tegen huizenzoekmachine Jaap. Die stichting heeft als doel het behartigen van de belangen van makelaars inzake intellectuele eigendomsrechten.

In de andere zaak (LJN BB1209) had Jaap Funda, NVM en de stichting gedaagd met als eis dat deze zouden stoppen met het bemoeilijken van Jaap’s dienst. Zo zou de NVM haar leden geen aanwijzingen meer mogen geven over het hinderen van Jaap, en al helemaal niet door gebruik te maken van de erecode van makelaars.

Eerst maar eens de inbreuk. De huizenzoekmachine Jaap verzamelt gegevens over te koop staande huizen en stelt die gratis beschikbaar op hun eigen site. Niet alleen van de bekende sites zoals Funda, maar ook van andere sites. Nu bestaan dit soort huisadvertentieverzamelsites (scrabble!) al langer, maar Jaap wijkt op een belangrijk punt af van bijvoorbeeld Zoekallehuizen.nl: Jaap kopieert alle gegevens naar hun eigen site. Sites als Zoekallehuizen werkten met dieplinks vanaf de overzichtspagina, waardoor bezoekers van ZAH meteen bij de makelaar in kwestie uitkwamen. Dat mocht.

“Jaap neemt meer over dan Zoekallehuizen.nl, die laatste plaatst slechts een kleine foto en een tekst van 155 karakters. Dat Jaap neemt alles over. Is er dan nog sprake van citaatrecht?” vroeg Tjeerd Overdijk van Steinhauser Hoogenraad zich af in het AD.

Overnemen is wat anders dan linken, zelfs als je bij de link een stukje overneemt of een verkleinde foto laat zien. Dat was -zo bleek uit de ZAH-zaak– een toelaatbaar citaat:

ZAH doet in feite niet meer dan nodig is om de gebruiker in staat te stellen de voor hem (mogelijk) van belang zijnde websites van de makelaars te vinden door daarnaar te verwijzen via enkele belangrijke gegevens. Het gebruik van deze gegevens valt te beschouwen als of staat op gelijke voet met het citeren uit een werk ten behoeve van een aankondiging. Het heeft immers de strekking de gebruiker aan te kondigen wat hij te zien zal krijgen als hij de door ZAH aangeboden hyperlink volgt.

Overnemen is in principe inbreuk op het auteursrecht.

Jaap’s verweer was sterk: die teksten zijn kort en feitelijk, en de foto’s weinig creatief, dus er is geen sprake van auteursrecht. En zonder auteursrecht is overname gewoon toegestaan.

Nu hebben we in Nederland alleen een eigenaardige kronkel in het auteursrecht. Ook zogeheten onpersoonlijke geschriften zijn beschermd door het auteursrecht. Kort door de bocht geformuleerd zit ook auteursrecht op wat je krijgt als je een paar keer met je vuist op het toetsenbord slaat en dat publiceert. Dat recht (geschriftenbescherming) is wel veel beperkter. Alleen als er sprake is van (bijna) letterlijk overnemen van (zowat) de hele tekst, is sprake van inbreuk op dit recht. U mag dus rustig op uw toetsenbord blijven meppen.

En met deze kronkel heeft de stichting toch een recht gevonden dat ingezet kan worden tegen Jaap. Want Jaap neemt alles letterlijk over.

De rechter zag wel in dat het volledig verbieden van Jaap ook weer te ver ging. Zeker omdat sites als Zoekallehuizen wel informatie mogen overnemen van Funda en andere sites. De oplossing? Verbied het, behalve als

de overgenomen en gepubliceerde gegevens niet meer omvatten dan (i) een tekst met maximaal 155 tekens, (ii) daarnaast de adresgegevens en (iii) de vraagprijs van het object, alsmede een bij een en ander te plaatsen foto met een formaat van ten hoogste 194×145 pixels.

Op zich word ik altijd heel zenuwachtig van auteursrechtelijke regels met getallen er in, want ze gaan al snel een eigen leven leiden. Zo heeft de BUMA in 1997 ooit eens gezegd dat ze geen rekening sturen voor fragmenten van 10 seconden, wat zich ondertussen vertaald heeft naar “een citaat mag maximaal 10 seconden duren”. Maar goed. In dit geval is duidelijkheid gewenst, anders zitten de partijen volgende maand weer voor de rechter.

Oh ja, en dat andere vonnis. Daarin protesteerde Jaap dus tegen het gelobby van de stichting en van de NVM om makelaars zo ver te krijgen dat ze Jaap de toegang tot hun site zouden ontzeggen. Maar dat mocht, omdat Jaap fout zat. Handig dat dat net in het eerste vonnis besloten was. De brief was ook niet meer dan een reactie op Jaap’s acties, en wie hard inzet moet niet gek opkijken als hard teruggeslagen wordt.

De rechter werd nog mooi geciteerd in de NRC:

De rechter begreep de eis van de NVM-makelaars niet goed. Hij onderbrak één van de advocaten en vroeg: „Waarom zou een makelaar zijn auteursrecht beschermen? Het is toch in het belang van woningverkopers dat op zo veel mogelijk plekken is te zien dat hun woning te koop staat?”
Maar ja, het gaat niet alleen om de belangen van de makelaars. Voor een belangenorganisatie als de NVM is ook het exclusief houden van de groep belangrijk. Dat geeft meerwaarde aan het etiket ‘NVM’.

Arnoud

Noot Kamiel Koelman bij Zoekallehuizen-arrest

Diverse huizensites halen regelmatig gegevens van de Funda-site van de NVM-makelaars op om zo hun databank aan te vullen. NVM is daar niet van gediend, en procedeert dan ook even regelmatig tegen mensen die dit doen. Kamiel Koelman levert uitgebreid commentaar op het arrest over Zoekallehuizen.nl van vorig jaar. Daar werd zowat alles uit de… Lees verder